一、不動產登記有什么法律效力？
我國現(xiàn)行法律采取不動產物權登記生效主義，以登記生效為原則，登記對抗為例外。不動產登記是法定不動產物權公示手段。
《中華人民共和國民法典》第二百零九條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記?！?/p>
《不動產登記暫行條例》第七條規(guī)定：“不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理；直轄市、設區(qū)的市人民政府可以確定本級不動產登記機構統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動產登記?！?/p>
二、申請不動產登記時，是否會核驗申請人身份及申請材料？
不動產登記機構會依法核驗申請人的身份和申請材料。
《中華人民共和國民法典》第二百一十二條“登記機構應當履行下列職責：（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；（二）就有關登記事項詢問申請人；（三）如實、及時登記有關事項；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責?！?/p>
《不動產登記暫行條例》第十八條“不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當按照下列要求進行查驗：（一）不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致；（二）有關證明材料、文件與申請登記的內容是否一致；（三）登記申請是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定?！?/p>
《不動產登記暫行條例實施細則》第十五條“不動產登記機構受理不動產登記申請后，還應當對下列內容進行查驗：（一）申請人、委托代理人身份證明材料以及授權委托書與申請主體是否一致；（二）權屬來源材料或者登記原因文件與申請登記的內容是否一致；（三）不動產界址、空間界限、面積等權籍調查成果是否完備，權屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準確；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的完稅或者繳費憑證是否齊全?！?/p>
《不動產登記暫行條例》第二十四條“不動產登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產登記申請人重復提交?！比纾匀毁Y源部已經(jīng)與公安部（全國人口身份數(shù)據(jù)庫）、市場監(jiān)管總局（企業(yè)注冊登記數(shù)據(jù)庫）實現(xiàn)信息共享，支撐地方不動產登記機構開展信息核驗。
三、申請不動產登記時可不可以提交電子證書和電子證明？
可以。
1.《中華人民共和國電子簽名法》第三條“民事活動中的合同或者其他文件、單證等文書，當事人可以約定使用或者不使用電子簽名、數(shù)據(jù)電文。當事人約定使用電子簽名、數(shù)據(jù)電文的文書，不得僅因為其采用電子簽名、數(shù)據(jù)電文的形式而否定其法律效力?！?/p>
2.《國務院關于在線政務服務的若干規(guī)定》第十條“國家建立電子證照共享服務系統(tǒng)，實現(xiàn)電子證照跨地區(qū)、跨部門共享和全國范圍內互信互認。電子證照與紙質證照具有同等法律效力?！?/p>
3.《全國一體化在線政務服務平臺 電子證照 不動產權證書》和《全國一體化在線政務服務平臺 電子證照 不動產登記證明》兩項標準對不動產權證書和不動產登記證明，以及不動產權證書附圖（宗地圖和房屋平面圖）的登記機構電子簽章、證照文件要求等內容進行了詳細的技術規(guī)定，保障電子證照與紙質證照具有同等法律效力。
4.《自然資源部 國家稅務總局 中國銀保監(jiān)會關于協(xié)同推進“互聯(lián)網(wǎng)+不動產登記”方便企業(yè)和群眾辦事的意見》第三條“三、推廣使用電子證照及電子材料。按照法律法規(guī)規(guī)定，電子不動產登記證書證明與紙質不動產登記證書證明具有同等法律效力，各地要積極推廣應用。”
5.《國家稅務總局關于明確<稅收完稅證明>（文書式）開具管理有關事項的通知》第四條“四、各地稅務機關要做好調整后的《稅收完稅證明》網(wǎng)上開具工作。網(wǎng)上開具的式樣與辦稅服務廳開具的一致，加印電子形式的業(yè)務專用章?！?/p>
6.《市場監(jiān)管總局關于印發(fā)<電子營業(yè)執(zhí)照管理辦法（試行）>的通知》第二條“本辦法所稱電子營業(yè)執(zhí)照，是指由市場監(jiān)管部門依據(jù)國家有關法律法規(guī)、按照統(tǒng)一標準規(guī)范核發(fā)的載有市場主體登記信息的法律電子證件。電子營業(yè)執(zhí)照與紙質營業(yè)執(zhí)照具有同等法律效力，是市場主體取得主體資格的合法憑證?！?/p>
四、對不動產權屬有爭議的，有哪些法律途徑處理？
可依法采取司法訴訟、仲裁、調解、和解等方式。
1.《中華人民共和國民法典》第二百二十九條“因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發(fā)生效力。”第二百三十三條“物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決?！?/p>
2.《中華人民共和國仲裁法》第二條“平等主體的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財產權益糾紛，可以仲裁?！钡诙l“當事人申請仲裁，應當向仲裁委員會遞交仲裁協(xié)議、仲裁申請書及副本?！钡诙臈l“仲裁委員會收到仲裁申請書之日起五日內，認為符合受理條件的，應當受理，并通知當事人；認為不符合受理條件的，應當書面通知當事人不予受理，并說明理由?！钡谖迨粭l“仲裁庭在作出裁決前，可以先行調解。當事人自愿調解的，仲裁庭應當調解。調解不成的，應當及時作出裁決。調解達成協(xié)議的，仲裁庭應當制作調解書或者根據(jù)協(xié)議的結果制作裁決書。調解書與裁決書具有同等法律效力?！?/p>
3.《中華人民共和國農村土地承包經(jīng)營糾紛調解仲裁法》第三條“發(fā)生農村土地承包經(jīng)營糾紛的，當事人可以自行和解，也可以請求村民委員會、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府等調解?！钡谒臈l“當事人和解、調解不成或者不愿和解、調解的，可以向農村土地承包仲裁委員會申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。
4.《中華人民共和國人民調解法》第二條“本法所稱人民調解，是指人民調解委員會通過說服、疏導等方法，促使當事人在平等協(xié)商基礎上自愿達成調解協(xié)議，解決民間糾紛的活動?！钡谌龡l“經(jīng)人民調解委員會調解達成調解協(xié)議后，雙方當事人認為有必要的，可以自調解協(xié)議生效之日起三十日內共同向人民法院申請司法確認，人民法院應當及時對調解協(xié)議進行審查，依法確認調解協(xié)議的效力?！?/p>
5.《中華人民共和國土地管理法》第十四條“土地所有權和使用權爭議，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理?！?/p>
6.《土地權屬爭議調查處理辦法》第一條“為依法、公正、及時地做好土地權屬爭議的調查處理工作，保護當事人的合法權益，維護土地的社會主義公有制，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，制定本辦法?！钡谑龡l“對申請人提出的土地權屬爭議的申請，國土資源行政主管部門應當依照本辦法第十條的規(guī)定進行審查，并在收到申請書之日起7個工作日內提出是否受理的意見。認為應當受理的，在決定受理之日起5個工作日內將申請書副本發(fā)送被申請人。被申請人應當在接到申請書副本之日起30日內提交答辯書和有關證據(jù)材料。逾期不提交答辯書的，不影響案件的處理?！钡诙臈l“調解達成協(xié)議的，應當制作調解書。調解書應當載明以下內容：（一）當事人的姓名或者名稱、法定代表人姓名和職務；（二）爭議的主要事實；（三）協(xié)議內容及其他有關事項?！钡诙鍡l“調解書經(jīng)雙方當事人簽名或者蓋章，由承辦人署名并加蓋國土資源行政主管部門的印章后生效的調解書具有法律效力，是土地登記的依據(jù)。”
五、不動產物權受法律保護嗎？如果不動產登記機構登記錯誤了，權利人可以依法申請賠償嗎？
不動產物權受法律保護。不動產登記機構發(fā)生登記錯誤的，權利人可依法申請賠償。
1.《中華人民共和國民法典》第二百零七條“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律平等保護，任何組織或者個人不得侵犯?！钡谝磺б话倭鍡l“行為人因過錯侵害他人民事權益造成損害的，應當承擔侵權責任?！钡谝磺б话倭邨l“侵權行為危及他人人身、財產安全的，被侵權人有權請求侵權人承擔停止侵害、排除妨礙、消除危險等侵權責任。”
2.《中華人民共和國土地管理法》第十二條“土地的所有權和使用權的登記，依照有關不動產登記的法律、行政法規(guī)執(zhí)行。依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。”
3.《中華人民共和國民法典》第二百二十二條“因登記錯誤，造成他人損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償?！?/p>
4.《中華人民共和國國家賠償法》第九條“賠償義務機關有本法第三條、第四條規(guī)定情形之一的，應當給予賠償。賠償請求人要求賠償，應當先向賠償義務機關提出，也可以在申請行政復議或者提起行政訴訟時一并提出。”第三十二條“國家賠償以支付賠償金為主要方式?！?nbsp; 5.《不動產登記暫行條例》第三十條“不動產登記機構工作人員進行虛假登記、損毀、偽造不動產登記簿，擅自修改登記事項，或有其他濫用職權、玩忽職守行為的，依法給予處分；給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任?！?/p>
6.《自然資源部關于開展不動產登記隊伍作風常態(tài)化建設的通知》第四條第十款“加強人員履職保障，探索建立登記人員盡職免責、失職追責制度。鼓勵各地參加責任保險?！?/p>
7.《國土資源部辦公廳關于加強不動產登記工作人員管理的通知》第三條第一款“有條件的地方，可以探索建立不動產登記責任保險制度，分散登記風險，保障不動產登記工作人員合法權益不受損?！?/p>
8.《自然資源部 國務院國有資產監(jiān)督管理委員會 國家稅務總局 國家金融監(jiān)督管理總局關于進一步提升不動產登記便利度 促進營商環(huán)境優(yōu)化的通知》（自然資發(fā)〔2024〕9號）第八條第（三）款“完善登記人員職業(yè)保障?？偨Y實踐經(jīng)驗，拓展不動產登記工作人員職業(yè)晉升渠道。建立不動產登記責任保險制度，采取購買不動產登記責任保險等措施，健全登記風險保障機制。針對一線窗口女性占比大的特點，爭取‘巾幗文明崗’‘三八紅旗手’等榮譽，完善女性職業(yè)發(fā)展保障措施?！?/p>
目前我中心已采購不動產登記責任保險服務，健全登記風險保障機制，分散登記風險，保障不動產登記工作人員合法權益不受損。
六、公眾是否可以查詢不動產登記信息和地籍圖信息？如何申請查詢？
不動產登記信息和地籍圖均可以依法進行查詢。查詢方式和查詢主體等有明確規(guī)定。
1.《中華人民共和國民法典》第二百一十八條“權利人、利害關系人可以申請查詢、復制不動產登記資料，登記機構應當提供?！?/p>
2.《不動產登記暫行條例》第二十七條“權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，不動產登記機構應當提供。有關國家機關可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料?！?/p>
3.《不動產登記暫行條例實施細則》第九十七條“國家實行不動產登記資料依法查詢制度。權利人、利害關系人按照《條例》第二十七條規(guī)定依法查詢、復制不動產登記資料的，應當?shù)骄唧w辦理不動產登記的不動產登記機構申請。權利人可以查詢、復制其不動產登記資料。因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的利害關系人可以查詢、復制不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況。人民法院、人民檢察院、國家安全機關、監(jiān)察機關等可以依法查詢、復制與調查和處理事項有關的不動產登記資料。其他有關國家機關執(zhí)行公務依法查詢、復制不動產登記資料的，依照本條規(guī)定辦理”。第九十八條“權利人、利害關系人委托他人代為查詢的，還應當提交代理人的身份證明材料、授權委托書。權利人查詢其不動產登記資料無需提供查詢目的的說明”。
4.《不動產登記資料查詢暫行辦法》第四條“不動產權利人、利害關系人可以依照本辦法的規(guī)定，查詢、復制不動產登記資料。不動產權利人、利害關系人可以委托律師或者其他代理人查詢、復制不動產登記資料?！?nbsp;
目前我市“以圖查房”服務已上線，企業(yè)群眾可“廣東政務服務網(wǎng)”-“特色創(chuàng)新”-不動產登記專題頁面”-“以圖查房”服務（https://www.gdzwfw.gov.cn/hlwbdcdj/gdzwfwwbdczt/index.html））進行查詢。
“以圖查房”服務鏈接
七、如何保證地籍圖測量的準確性？是否有專門的測量機構？他們是如何開展測量的？
法律規(guī)定了專門的地籍調查機構、地籍調查和測量規(guī)范。
1.《中華人民共和國土地管理法實施條例》第七條“縣級以上人民政府自然資源主管部門應當加強地籍管理，建立健全地籍數(shù)據(jù)庫?！?/p>
2.《地籍調查規(guī)程》（GB/T 42547-2023）對地籍圖的測繪方法有明確規(guī)定，包括全野外數(shù)字測圖、數(shù)字攝影測量成圖、數(shù)字編繪法等，針對不同區(qū)域和精度要求，采取相適應的工作底圖、測量工具、測量方法和測量系統(tǒng)。從技術上可以直接測量或以從飛機和無人機上拍攝的照片等方式開展測繪。
3.《自然資源部關于進一步做好地籍調查工作的通知》（自然資發(fā)〔2023〕195號）規(guī)定，要充分認識新時代地籍工作的重要意義，進一步規(guī)范地籍調查、加強地籍管理，不斷提高地籍工作質量和服務水平，助力自然資源事業(yè)高質量發(fā)展。當事人應自行委托地籍調查機構開展地籍調查，任何部門和個人不得指定或變相指定調查機構。政府出資開展地籍調查的，應按照政府采購規(guī)定選擇地籍調查機構。規(guī)范地籍調查成果。地籍調查成果包括地籍調查表、地籍調查報告、地籍圖、不動產單元表等。地籍調查機構應嚴格落實調查人員自檢、調查機構質檢、委托方驗收或確認等措施，對地籍調查成果質量負責。嚴格成果質量審核。按照“誰使用、誰負責”原則，確定地籍調查成果審核責任主體。
4.規(guī)范開展地籍調查。（一）規(guī)范單元設定與代碼編制。地籍調查以不動產單元或自然資源登記單元為基本作業(yè)單位。應依據(jù)規(guī)劃、審批等材料，設定不動產單元或自然資源登記單元，編制單元代碼，并一直沿用。建設用地供應時，宗地未編制不動產單元代碼的，可利用土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)的編碼器，合理設置宗地順序號號段，生成不動產單元代碼，作為出讓合同、劃撥決定書等權屬配置文件的標識（權屬配置文件附加相應的不動產權利識別碼）；同時要積極推進系統(tǒng)互聯(lián)互通，實現(xiàn)自動編碼、信息共享。單元一經(jīng)設定，不得隨意分割、合并或調整邊界，依據(jù)有關審批文件、合同等材料依法依規(guī)調整的除外。單元代碼變更的，應做好前后關聯(lián)。（二）嚴格地籍調查程序。各地要按照《地籍調查規(guī)程》等要求，統(tǒng)一技術標準，規(guī)范開展地籍調查，確保權屬清楚、界址清晰、面積準確。權屬調查是地籍調查的核心，應在全面查清權屬狀況、做好指界工作基礎上，以權屬調查確定的界址點、界址線為依據(jù)開展地籍測繪。土地權屬來源不明確或實地界址不清晰的，要嚴格履行四鄰指界程序。調查工作完成后，及時以宗地（宗海）為單位，編制不動產單元表。自然資源地籍調查成果，由所在地縣級人民政府和相關部門組織核實。（三）加強日常監(jiān)督管理。各地要加強業(yè)務培訓，督促指導地籍調查機構做好調查工作。當事人應自行委托地籍調查機構開展地籍調查，任何部門和個人不得指定或變相指定調查機構。政府出資開展地籍調查的，應按照政府采購規(guī)定選擇地籍調查機構。自然資源主管部門和相關單位不得違規(guī)收取測繪費、配圖費、落宗費等額外費用。建立健全地籍測繪投訴機制，妥善處理相關投訴。完善地籍調查機構工作質效評價機制，及時公示調查機構成果合格率、委托人滿意度等信息，方便當事人選擇調查機構。
八、女性從事不動產登記領域相關工作有什么法律政策規(guī)定？
根據(jù)《中華人民共和國憲法》《中華人民共和國婦女權益保障法》等規(guī)定，女在政治的、經(jīng)濟的、文化的、社會的和家庭的生活等各方面享有同男子平等的權利，應當為婦女創(chuàng)造公平的就業(yè)創(chuàng)業(yè)環(huán)境，為就業(yè)困難的婦女提供必要的扶持和援助?！恫粍赢a登記代理專業(yè)人員職業(yè)資格制度規(guī)定》（自然資發(fā)〔2022〕79號），鼓勵婦女通過考取不動產登記代理人職業(yè)資格考試拓寬晉升渠道?！蹲匀毁Y源部 國務院國有資產監(jiān)督管理委員會 國家稅務總局 國家金融監(jiān)督管理總局關于進一步提升不動產登記便利度 促進營商環(huán)境優(yōu)化的通知》要求，將針對一線窗口女性占比大的特點，爭取“巾幗文明崗”“三八紅旗手”等榮譽，完善女性職業(yè)發(fā)展保障措施。
